日本の土地は18年間下がり続けています、
これからの相続税対策はどうしたらいいのでしょうか？
ズバリ提言します。
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埼玉県上尾市井戸木１－２１－７ 税理士法人 市川会計 ＴＥＬ ０４８－７７４－９３０１ ＦＡＸ ０４８－７７４－７８６５ Ｅ－ＭＡＩＬ i-step@tkcnf.or.jp |
戦後約45年間で日本の土地の価額は、約200倍になりました。
平均で200倍です、平均ですから、それ以上上がったところもありましたし、
それ以下のところもありました。
200倍です、すごいですね、坪1万円の土地が坪200万円になった、そんな感じです。
土地神話と言われました。
だから、土地を買った人は皆儲かりました、
頭がいいから儲かった、いえ、違います。単に土地を買っただけです。
日本経済の発展により、土地が上がったからです。
ところがその土地も1991年頃をピークとしてバブル崩壊が始まりました。
あれから18年間で、約四分の一になりました。
途中でミニバブルと言われた時もありましたが、
振り返ってみると、間違いなく四分の一です、
坪200万円が坪50万円になったそんな感じです。
先日テレビで経済評論家が過去18年間で一番利回りの高かったのは、
日本国債だった、と言っていました。
10年ものの日本国債の利回りは1.2％程度ですが確定利回りです。
土地だけではなく、株、ファンド、ゴルフ会員権もすべてが値下がりしました、
結果として1.2％の日本国債の利回りが一番高かった、というわけです。
私の事務所のお客さんには、土地オーナーが沢山います、
バブル崩壊により、土地オーナーは、残念ながら
お金持ちではなくなったと思います、
相続税の申告の時も、バブル全盛期の時のように、
何億円の相続税の人は極めて稀です。
さて、問題はこれから先の20年です、日本の土地はどうなるのでしょうか？
勿論断定するつもりはありませんが、もう二度と上がらないと思います。
日本はGDP が前年比マイナスの国です、
東京オリンピックの時のように二桁のGDPの成長率の時代はもう来ないと
考えるのが常識的です。
それに少子高齢化です。
土地の価額は、これから先の20年で二分の一になる、
と考えるのが常識的だと思います。
坪50万円が坪25万円になる、そんな感じだと思います。
平均で200倍です、平均ですから、それ以上上がったところもありましたし、
それ以下のところもありました。
200倍です、すごいですね、坪1万円の土地が坪200万円になった、そんな感じです。
土地神話と言われました。
だから、土地を買った人は皆儲かりました、
頭がいいから儲かった、いえ、違います。単に土地を買っただけです。
日本経済の発展により、土地が上がったからです。
ところがその土地も1991年頃をピークとしてバブル崩壊が始まりました。
あれから18年間で、約四分の一になりました。
途中でミニバブルと言われた時もありましたが、
振り返ってみると、間違いなく四分の一です、
坪200万円が坪50万円になったそんな感じです。
先日テレビで経済評論家が過去18年間で一番利回りの高かったのは、
日本国債だった、と言っていました。
10年ものの日本国債の利回りは1.2％程度ですが確定利回りです。
土地だけではなく、株、ファンド、ゴルフ会員権もすべてが値下がりしました、
結果として1.2％の日本国債の利回りが一番高かった、というわけです。
私の事務所のお客さんには、土地オーナーが沢山います、
バブル崩壊により、土地オーナーは、残念ながら
お金持ちではなくなったと思います、
相続税の申告の時も、バブル全盛期の時のように、
何億円の相続税の人は極めて稀です。
さて、問題はこれから先の20年です、日本の土地はどうなるのでしょうか？
勿論断定するつもりはありませんが、もう二度と上がらないと思います。
日本はGDP が前年比マイナスの国です、
東京オリンピックの時のように二桁のGDPの成長率の時代はもう来ないと
考えるのが常識的です。
それに少子高齢化です。
土地の価額は、これから先の20年で二分の一になる、
と考えるのが常識的だと思います。
坪50万円が坪25万円になる、そんな感じだと思います。
相続税対策というとすぐ銀行借入金で賃貸物件の建築です。
何故でしょうか？
賃貸物件を建築した事により、土地は更地から貸家建付地になりました、
建物の評価は固定資産税評価額になり、なおかつ貸家割合を控除します、
その土地と建物の評価から銀行借入金を控除します、
だから相続税評価額が低くなるのです。
しかし、その銀行借入金は毎月返済していきます、
この対策のポイントは、建築後、なるべく早く親が死ぬ事です。
だから、私は、皮肉をこめて、更地に賃貸物件を建て親の死を待つ対策、
と言っています。
この対策の問題点は、それだけではありません、
一番大きな問題点は、空室です。
最近は需要と供給が逆転し、
賃貸物件を建てればすぐ満室というわけにはいきません、
特に郊外のアパート、マンションは致命的です、
私の事務所の近くのアパート、マンションは、いたるところで空室が目立ちます。
少しでも空室が出ると、すぐに資金繰りに影響が出ます。
私は、相続税対策と称して、郊外に賃貸マンションを建て、
喜んでいる人に出会った事がありません。
ある人が、徳川家康だと言っていました、
人生は、重き荷物を背負って遠き道を歩むようなものだと言うのです、
重き荷物とは借金の事だそうです。
それだけではありません、貸家建付地ですから賃貸物件は物納出来ません。
それに、譲渡しようとしても、更地に比べ譲渡が難しくなります。
まして、容積率を最大限使わないで建てた賃貸物件は、例え売れても、
収益還元法で価額を出すので、どうしても安くなります。
どうして、こんなものを作ってしまったのだろう、多くの人が、そう言っています。
何故でしょうか？
賃貸物件を建築した事により、土地は更地から貸家建付地になりました、
建物の評価は固定資産税評価額になり、なおかつ貸家割合を控除します、
その土地と建物の評価から銀行借入金を控除します、
だから相続税評価額が低くなるのです。
しかし、その銀行借入金は毎月返済していきます、
この対策のポイントは、建築後、なるべく早く親が死ぬ事です。
だから、私は、皮肉をこめて、更地に賃貸物件を建て親の死を待つ対策、
と言っています。
この対策の問題点は、それだけではありません、
一番大きな問題点は、空室です。
最近は需要と供給が逆転し、
賃貸物件を建てればすぐ満室というわけにはいきません、
特に郊外のアパート、マンションは致命的です、
私の事務所の近くのアパート、マンションは、いたるところで空室が目立ちます。
少しでも空室が出ると、すぐに資金繰りに影響が出ます。
私は、相続税対策と称して、郊外に賃貸マンションを建て、
喜んでいる人に出会った事がありません。
ある人が、徳川家康だと言っていました、
人生は、重き荷物を背負って遠き道を歩むようなものだと言うのです、
重き荷物とは借金の事だそうです。
それだけではありません、貸家建付地ですから賃貸物件は物納出来ません。
それに、譲渡しようとしても、更地に比べ譲渡が難しくなります。
まして、容積率を最大限使わないで建てた賃貸物件は、例え売れても、
収益還元法で価額を出すので、どうしても安くなります。
どうして、こんなものを作ってしまったのだろう、多くの人が、そう言っています。
広大地の評価をご存知でしょうか？
2004年1月1日以降の相続税、贈与税から適用になりました。
広大地とは、
その地域における標準的な宅地に比して著しく広大な宅地を言います、
500㎡以上の土地から5,000㎡までの土地が適用になります。
この特例を適用すると、例えば2,000㎡の土地の場合、
0.6－0.05×2,000㎡÷1,000㎡の計算により、
路線価に0.5を掛けた金額が相続税評価額になります。
つまり、2,000㎡の土地は、通常の評価の半分というわけです。
しかし、原則として容積率が300％以上の地域にある土地や、
既に開発行為が終わっている中高層の集合住宅の敷地用地や、
潰れ地が殆ど生じない宅地等は、広大地の適用除外になります。
私の事務所は、東京から電車で45分程度の郊外の住宅地にあります、
上記のような適用除外になるような土地はあまりありません、
郊外の遊休地は、多くの場合が広大地です。
私は、相続税対策をする時、一番大事にするのがこの規定です、
銀行から莫大な借金をしなくても、簡単に相続税対策が出来るからです。
相続税の評価は利用形態ごとに評価すると決まっているので、
畑、貸家建付地、駐車場になっているものは、すべて駐車場にします、
それだけで、評価が格段に下がります。
また、親族間で離れたところに持っている場合は、交換等により、
お父さんの持っている土地を一箇所に集めます。
小規模宅地の相続税の特例についてはどうでしょうか？
相続により取得したものが、特定事業用宅地等である場合、
400㎡までの土地は100分の80までの金額が減額されます、
つまり課税されるのは20％だけです。
また特定居住用宅地等のうち240㎡までの土地も、
同じく100分の80までの金額が減額されます。
そして、それは相続により取得した財産のうち、条件に合致すれば、
どの土地でも適用出来ます、だから当然一番評価の高い土地を適用します。
私は、相続税対策の時、この二つの規定を大事にします。
そして、この二つの規定を適用出来ない場合は、土地を譲渡します、
そして定期借地権で土地を借り、その譲渡代金で建物を建てます。
また、場合によっては、その譲渡代金で都心の小規模宅地を購入します、
今までにも、郊外の土地を譲渡し、都心の広尾の土地や大塚駅前の土地を
購入してきました。
その効果は抜群です、まず相続税対策として小規模宅地の特例を使えます、
100分の80が減額になります、評価は20%だけです。
次に収益性です、都心の家賃は、郊外の家賃の５倍ぐらいします、
住宅で言えば、郊外で２ＬＤＫ７万円の家賃が、都心では35万円です、
建築費は殆ど変わりませんので、収益性は抜群です、
収益性が高ければ、安全性も高くなります、空室なんて考えられません。
2004年1月1日以降の相続税、贈与税から適用になりました。
広大地とは、
その地域における標準的な宅地に比して著しく広大な宅地を言います、
500㎡以上の土地から5,000㎡までの土地が適用になります。
この特例を適用すると、例えば2,000㎡の土地の場合、
0.6－0.05×2,000㎡÷1,000㎡の計算により、
路線価に0.5を掛けた金額が相続税評価額になります。
つまり、2,000㎡の土地は、通常の評価の半分というわけです。
しかし、原則として容積率が300％以上の地域にある土地や、
既に開発行為が終わっている中高層の集合住宅の敷地用地や、
潰れ地が殆ど生じない宅地等は、広大地の適用除外になります。
私の事務所は、東京から電車で45分程度の郊外の住宅地にあります、
上記のような適用除外になるような土地はあまりありません、
郊外の遊休地は、多くの場合が広大地です。
私は、相続税対策をする時、一番大事にするのがこの規定です、
銀行から莫大な借金をしなくても、簡単に相続税対策が出来るからです。
相続税の評価は利用形態ごとに評価すると決まっているので、
畑、貸家建付地、駐車場になっているものは、すべて駐車場にします、
それだけで、評価が格段に下がります。
また、親族間で離れたところに持っている場合は、交換等により、
お父さんの持っている土地を一箇所に集めます。
小規模宅地の相続税の特例についてはどうでしょうか？
相続により取得したものが、特定事業用宅地等である場合、
400㎡までの土地は100分の80までの金額が減額されます、
つまり課税されるのは20％だけです。
また特定居住用宅地等のうち240㎡までの土地も、
同じく100分の80までの金額が減額されます。
そして、それは相続により取得した財産のうち、条件に合致すれば、
どの土地でも適用出来ます、だから当然一番評価の高い土地を適用します。
私は、相続税対策の時、この二つの規定を大事にします。
そして、この二つの規定を適用出来ない場合は、土地を譲渡します、
そして定期借地権で土地を借り、その譲渡代金で建物を建てます。
また、場合によっては、その譲渡代金で都心の小規模宅地を購入します、
今までにも、郊外の土地を譲渡し、都心の広尾の土地や大塚駅前の土地を
購入してきました。
その効果は抜群です、まず相続税対策として小規模宅地の特例を使えます、
100分の80が減額になります、評価は20%だけです。
次に収益性です、都心の家賃は、郊外の家賃の５倍ぐらいします、
住宅で言えば、郊外で２ＬＤＫ７万円の家賃が、都心では35万円です、
建築費は殆ど変わりませんので、収益性は抜群です、
収益性が高ければ、安全性も高くなります、空室なんて考えられません。
賃貸物件を建築しました、そのために莫大な銀行借入金をしました、
主な目的は、相続税の債務控除です。
今回その相続が発生しました、もう銀行借入金の役目は終わりました。
私は、土地オーナーに、土地を譲渡し、
その代金で銀行借入金を返済する事を提案します。
坪40万円の土地を800坪譲渡しました、譲渡代金は3億2,000万円です、
相続税を譲渡所得の取得費に加算したり、その取得費を控除したりするので
譲渡所得税等は6,000万円です、
差し引き手取り額は、2億6,000万円です。
まず、相続税2,000万円を支払います。
その後、2億4,000万円で会社を設立します、
資本金が1,000万円、少人数私募債が9,000万円、増資が1億4,000万円です。
会社は個人に、建物の譲渡代金2億4,000万円を支払います、
簿価による譲渡ですので、当然譲渡所得税等はかかりません。
個人はその代金で、銀行借入金2億4,000万円を返済します。
何故資本金で会社を設立後、増資をするのでしょうか？
それは会社法により増資金額の二分の一以上を資本金にすると定められているからです、1億4,000万円の増資ならば資本金になるのは7,000万円だけです、
これだったら資本金は、増資後でも8,000万円です。
1億円を超えると中小企業の特例が使えない場合があります、
それを避けました。
不動産収入は、3,600万円です、中古の資産はそれだけで利回りがよくなります、
3億円で新築した時の利回りは12％でしたが、
中古での購入価額は2億4,000万円でしたので、
結果として利回りは15％になりました。
個人の土地の上に会社の建物ですから地代をとります、
地代は月額62.5万円です、年額750万円です。
役員報酬は月額80万円です、年額960万円です、
社債利息は、9,000万円の5％ですから、450万円です。
個人の所得は、年間2,160万円です。
私は、この個人の所得は、全額使ってしまうように言っています、
何故ならば次に説明します海外ファンドが、
10年後、又は20年後に会社に入金します、
これがあれば、老後の備えは磐石です、
全部使ってしまっても何の問題ないと思います。
さて、2億4,000万円で購入した減価償却資産の減価償却費です、
残りの耐用年数が20年の場合、1年間の減価償却費は1,200万円です、
このお金は、減価償却費として経費になりますが、お金は出て行きません。
そのお金月額100万円で海外ファンド定額積立型に投資します、
年10％で、複利で、運用されれば、
10年後には2億円、20年後には7億1,880万円になります。
勿論投資ですから、そうなる事もありますし、そうならない事もあります。
主な目的は、相続税の債務控除です。
今回その相続が発生しました、もう銀行借入金の役目は終わりました。
私は、土地オーナーに、土地を譲渡し、
その代金で銀行借入金を返済する事を提案します。
坪40万円の土地を800坪譲渡しました、譲渡代金は3億2,000万円です、
相続税を譲渡所得の取得費に加算したり、その取得費を控除したりするので
譲渡所得税等は6,000万円です、
差し引き手取り額は、2億6,000万円です。
まず、相続税2,000万円を支払います。
その後、2億4,000万円で会社を設立します、
資本金が1,000万円、少人数私募債が9,000万円、増資が1億4,000万円です。
会社は個人に、建物の譲渡代金2億4,000万円を支払います、
簿価による譲渡ですので、当然譲渡所得税等はかかりません。
個人はその代金で、銀行借入金2億4,000万円を返済します。
何故資本金で会社を設立後、増資をするのでしょうか？
それは会社法により増資金額の二分の一以上を資本金にすると定められているからです、1億4,000万円の増資ならば資本金になるのは7,000万円だけです、
これだったら資本金は、増資後でも8,000万円です。
1億円を超えると中小企業の特例が使えない場合があります、
それを避けました。
不動産収入は、3,600万円です、中古の資産はそれだけで利回りがよくなります、
3億円で新築した時の利回りは12％でしたが、
中古での購入価額は2億4,000万円でしたので、
結果として利回りは15％になりました。
個人の土地の上に会社の建物ですから地代をとります、
地代は月額62.5万円です、年額750万円です。
役員報酬は月額80万円です、年額960万円です、
社債利息は、9,000万円の5％ですから、450万円です。
個人の所得は、年間2,160万円です。
私は、この個人の所得は、全額使ってしまうように言っています、
何故ならば次に説明します海外ファンドが、
10年後、又は20年後に会社に入金します、
これがあれば、老後の備えは磐石です、
全部使ってしまっても何の問題ないと思います。
さて、2億4,000万円で購入した減価償却資産の減価償却費です、
残りの耐用年数が20年の場合、1年間の減価償却費は1,200万円です、
このお金は、減価償却費として経費になりますが、お金は出て行きません。
そのお金月額100万円で海外ファンド定額積立型に投資します、
年10％で、複利で、運用されれば、
10年後には2億円、20年後には7億1,880万円になります。
勿論投資ですから、そうなる事もありますし、そうならない事もあります。
相続発生後ではなく、事前対策の話をします。
2億4,000万円で会社を設立する事は、事例1とまったく同じです。
事業用定期借地権で、駅前に土地を借ります、
何故駅前なのでしょうか？それは、建物を建てるのだったら駅前のほうが、
需要があるし、家賃収入も高いからです。
地代は月額62.5万円です、年額750万円です、
事例1の個人に支払う地代と同じです。
そこに、2億4,000万円で建物を建てます、
家賃収入は15％の利回りで3,600万円です。
役員報酬、社債利息は事例1とまったく同じです、しかし地代は定期借地権者である
第三者に払いますので、個人の収入は役員報酬と社債利息の1,410万円です。
それでも、充分使い応えのある金額です、
これも事例1と同じにように、全額使い切っていいと思います。
また、耐用年数が20年の場合、減価償却費は年額1,200万円です、
月額100万円を海外ファンド定額積立型に投資します、
10年後、20年後は、事例1と同じです。
2億4,000万円で会社を設立する事は、事例1とまったく同じです。
事業用定期借地権で、駅前に土地を借ります、
何故駅前なのでしょうか？それは、建物を建てるのだったら駅前のほうが、
需要があるし、家賃収入も高いからです。
地代は月額62.5万円です、年額750万円です、
事例1の個人に支払う地代と同じです。
そこに、2億4,000万円で建物を建てます、
家賃収入は15％の利回りで3,600万円です。
役員報酬、社債利息は事例1とまったく同じです、しかし地代は定期借地権者である
第三者に払いますので、個人の収入は役員報酬と社債利息の1,410万円です。
それでも、充分使い応えのある金額です、
これも事例1と同じにように、全額使い切っていいと思います。
また、耐用年数が20年の場合、減価償却費は年額1,200万円です、
月額100万円を海外ファンド定額積立型に投資します、
10年後、20年後は、事例1と同じです。
私は、土地の有効利用の時、いつも疑問に思っている事があります、
それは、何故、土地の時だけマーケティング発想がないのだろうということです。
何故、郊外の駅から歩いて20分もかかるところに、
賃貸マンションを建てるのだろうということです、まして多額の銀行借入金で、です。
結果は、空室です、資金繰りの破綻です。
事業で一番大事な事は、マーケティング発想です、つまり立地です。
いくらかでも事業感覚を持っている人ならば、
決してそんな馬鹿な事はしないと思います。
何故そうするのか？理由はわかります、そこに土地を持っているからです、
何もしないでいたら、その土地は何も収益を生まないからです。
私の事務所の周りには、そんな賃貸マンションがいっぱい建っています、
そして、殆どの人が後悔をしています。
1992年8月に改正された新借地借家法により、定期借地権という制度が出来ました、画期的な法律です、
他人の土地に地代さえ払えば建物を建てることが出来ます。
当時、ある雑誌で、将来定期借地権長者が生まれる、
という記事を読んだ事があります、
私も胸を躍らせました。
私は、自分の経営している会社で、7年前に定期借地権で1,200坪の土地を借り、
医療モールを作りました、
人工透析、整形外科、内科、歯科、調剤薬局が入りました。
当初は銀行借入金がありましたが、現在はそれもなくなりました、
自分で言うのもなんですが、かなり儲かっています。
私は今、事業で何より大事な事は、立地だと思っています。
事業をするなら駅前です、東京です、ロードサイドです、
何をおいても大事な事は、マーケティング発想です。
昨日出来た水溜りで釣りをしても、魚は釣れません。
自分の土地は譲渡して、定期借地権で駅前の土地を借り、自己資金で建物を建てる、これが、何より大事だと思います。
それは、何故、土地の時だけマーケティング発想がないのだろうということです。
何故、郊外の駅から歩いて20分もかかるところに、
賃貸マンションを建てるのだろうということです、まして多額の銀行借入金で、です。
結果は、空室です、資金繰りの破綻です。
事業で一番大事な事は、マーケティング発想です、つまり立地です。
いくらかでも事業感覚を持っている人ならば、
決してそんな馬鹿な事はしないと思います。
何故そうするのか？理由はわかります、そこに土地を持っているからです、
何もしないでいたら、その土地は何も収益を生まないからです。
私の事務所の周りには、そんな賃貸マンションがいっぱい建っています、
そして、殆どの人が後悔をしています。
1992年8月に改正された新借地借家法により、定期借地権という制度が出来ました、画期的な法律です、
他人の土地に地代さえ払えば建物を建てることが出来ます。
当時、ある雑誌で、将来定期借地権長者が生まれる、
という記事を読んだ事があります、
私も胸を躍らせました。
私は、自分の経営している会社で、7年前に定期借地権で1,200坪の土地を借り、
医療モールを作りました、
人工透析、整形外科、内科、歯科、調剤薬局が入りました。
当初は銀行借入金がありましたが、現在はそれもなくなりました、
自分で言うのもなんですが、かなり儲かっています。
私は今、事業で何より大事な事は、立地だと思っています。
事業をするなら駅前です、東京です、ロードサイドです、
何をおいても大事な事は、マーケティング発想です。
昨日出来た水溜りで釣りをしても、魚は釣れません。
自分の土地は譲渡して、定期借地権で駅前の土地を借り、自己資金で建物を建てる、これが、何より大事だと思います。
何故、減価償却費相当額なのでしょうか？
私は、税理士試験の受験勉強をしている時減価償却費は自己金融です、
という事を勉強しました、
勿論、意味はわかりましたが、いま一つ実感がわきませんでした。
税理士になってからも同じでした、
何故ならば、殆どの会社が、減価償却資産は銀行借入金で購入します、
だから、自己金融ではないのです。
ある時、個人と会社の総合診断で、
1ヶ月の減価償却費が1億円の会社に出会いました、
1年間の減価償却費は12億円です、減価償却資産への投資は、
全額自己資金です、銀行借入金はまったくありません。
年間12億円の利益が出ていますが、法人税等を控除すると、
会社に留保されるのは6億円です、
ところが12億円の減価償却費は全額会社に留保されるのです。
私は、その時から理解出来ました、減価償却費は自己金融です。
次に、海外ファンド定額積立型の話をします。
その前に、私は、中小企業は、投資はするべきでない、と考えています、
個人と会社は一心同体です、どうせ投資するなら自分の会社です、
何故ならば、そうしないと中小企業はやっていけないからです、
自分の会社は銀行借入金なのに、他人の会社に自己資金で投資するのは、
お人好しだと思います。
しかし、減価償却費相当額だったらいいのではないでしょうか、
本来借金で投資していればないはずのお金です。
次に、定額積立におけるドルコスト平均法について説明します。
やり方は簡単です、毎月定期的に決まった金額で購入する事によって、
資産を積み上げていきます。
何故この方法が良いかというと、基準価格が上がっていると少ない口数、
下がっていると多い口数が買い付けられ平均すると安い時に
沢山買うことになるからです。
ドルコスト平均法は儲かる方法ではない、という意見もありますが、
これは当たり前の事です。
いくらドルコスト平均法で購入しても、投資対象の価額が下落すれば、投資収益は
マイナスになってしまいます、投資対象が最後に上昇する事が、
投資の原則になります。
価額が上下動を繰り返しながら、最終的に上昇する場合、効率的な購入方法として、ドルコスト平均法がベストです。
ドルコスト平均法を実践するには、
通常自動積立などのサービスを利用する事になります、
資金があれば、知らない間に買い付けが行われます。
投資をする時は、どうしても感情に支配されてしまうのが人間の心理です、
コツコツと根気よく買い続けられる方法として、
自動積立のような機械的な買い付けが有効です。
相場が上がっても下がっても同じように買うのは、
自分ではなかなか難しいものです、
究極の運用とは、運用している事を毎日の生活のなかで忘れる事です。
そんな意味では、ドルコスト平均法は、
忙しい経営者にとって究極の投資と言えるのではないでしょうか。
私は、税理士試験の受験勉強をしている時減価償却費は自己金融です、
という事を勉強しました、
勿論、意味はわかりましたが、いま一つ実感がわきませんでした。
税理士になってからも同じでした、
何故ならば、殆どの会社が、減価償却資産は銀行借入金で購入します、
だから、自己金融ではないのです。
ある時、個人と会社の総合診断で、
1ヶ月の減価償却費が1億円の会社に出会いました、
1年間の減価償却費は12億円です、減価償却資産への投資は、
全額自己資金です、銀行借入金はまったくありません。
年間12億円の利益が出ていますが、法人税等を控除すると、
会社に留保されるのは6億円です、
ところが12億円の減価償却費は全額会社に留保されるのです。
私は、その時から理解出来ました、減価償却費は自己金融です。
次に、海外ファンド定額積立型の話をします。
その前に、私は、中小企業は、投資はするべきでない、と考えています、
個人と会社は一心同体です、どうせ投資するなら自分の会社です、
何故ならば、そうしないと中小企業はやっていけないからです、
自分の会社は銀行借入金なのに、他人の会社に自己資金で投資するのは、
お人好しだと思います。
しかし、減価償却費相当額だったらいいのではないでしょうか、
本来借金で投資していればないはずのお金です。
次に、定額積立におけるドルコスト平均法について説明します。
やり方は簡単です、毎月定期的に決まった金額で購入する事によって、
資産を積み上げていきます。
何故この方法が良いかというと、基準価格が上がっていると少ない口数、
下がっていると多い口数が買い付けられ平均すると安い時に
沢山買うことになるからです。
ドルコスト平均法は儲かる方法ではない、という意見もありますが、
これは当たり前の事です。
いくらドルコスト平均法で購入しても、投資対象の価額が下落すれば、投資収益は
マイナスになってしまいます、投資対象が最後に上昇する事が、
投資の原則になります。
価額が上下動を繰り返しながら、最終的に上昇する場合、効率的な購入方法として、ドルコスト平均法がベストです。
ドルコスト平均法を実践するには、
通常自動積立などのサービスを利用する事になります、
資金があれば、知らない間に買い付けが行われます。
投資をする時は、どうしても感情に支配されてしまうのが人間の心理です、
コツコツと根気よく買い続けられる方法として、
自動積立のような機械的な買い付けが有効です。
相場が上がっても下がっても同じように買うのは、
自分ではなかなか難しいものです、
究極の運用とは、運用している事を毎日の生活のなかで忘れる事です。
そんな意味では、ドルコスト平均法は、
忙しい経営者にとって究極の投資と言えるのではないでしょうか。
先祖伝来の土地なので譲渡出来ない、それはそれでわからなくもありません。
土地は譲渡したらもう二度と戻らない、確かにそのとおりだと思います。
しかし、その土地は18年間下がり続けています、
株も18年間で四分の一になりました、ゴルフ会員権は二十分の一でしょうか、
世界金融危機後はファンドも下がる、そう考えるのが常識的だと思います。
では、これからは、何に投資したらいいのでしょうか？大変重要な問題です。
私は、会社だと思います、しかも、自分の会社です。
会社は利益さえ出ていれば、
かなり高額の役員報酬を永い間取り続ける事が出来ます、
少しやり方を工夫すれば、高額の役員報酬等を取りながら、
適度な所得税等にする事も出来ます。
その結果、所得が沢山あるのに、所得税等は少なくなります。
自社株の評価方法を少し工夫すれば、自社株の所有方法を少し工夫すれば、
そして、事業承継税制を適用すれば、
財産が沢山あるのに、相続税は少なくなります。
自己資金で建物を建てました、
減価償却費相当額を、本来借金で投資していれば、ないはずのお金で、
海外ファンド定額積立型に投資します、
10年後、20年後には会社に莫大な金融資産が出来ます。
20年間かけて、個人の土地が、会社の金融資産に変わりました。
もし20年後まで個人で土地を持っていたら、
その土地は、今は幾らになっているでしょうか？
なおかつ、事例1では、役員報酬、社債利息、地代で年間2,160万円の収入が、
事例2では、1,410万円の収入が入ります。
継続収入は、何ものにもかえがたい、と思います。
土地は譲渡したらもう二度と戻らない、確かにそのとおりだと思います。
しかし、その土地は18年間下がり続けています、
株も18年間で四分の一になりました、ゴルフ会員権は二十分の一でしょうか、
世界金融危機後はファンドも下がる、そう考えるのが常識的だと思います。
では、これからは、何に投資したらいいのでしょうか？大変重要な問題です。
私は、会社だと思います、しかも、自分の会社です。
会社は利益さえ出ていれば、
かなり高額の役員報酬を永い間取り続ける事が出来ます、
少しやり方を工夫すれば、高額の役員報酬等を取りながら、
適度な所得税等にする事も出来ます。
その結果、所得が沢山あるのに、所得税等は少なくなります。
自社株の評価方法を少し工夫すれば、自社株の所有方法を少し工夫すれば、
そして、事業承継税制を適用すれば、
財産が沢山あるのに、相続税は少なくなります。
自己資金で建物を建てました、
減価償却費相当額を、本来借金で投資していれば、ないはずのお金で、
海外ファンド定額積立型に投資します、
10年後、20年後には会社に莫大な金融資産が出来ます。
20年間かけて、個人の土地が、会社の金融資産に変わりました。
もし20年後まで個人で土地を持っていたら、
その土地は、今は幾らになっているでしょうか？
なおかつ、事例1では、役員報酬、社債利息、地代で年間2,160万円の収入が、
事例2では、1,410万円の収入が入ります。
継続収入は、何ものにもかえがたい、と思います。
『生き残れるのは、最強の種でも、最も賢い種でもない、
ただ、変化に最も適用の早い種だけが生き残る』
ダーウィンの種の起源の序説です。
私は、いつもこの言葉を頭に入れて仕事をしています、
何故ならば、事業とは環境適応業だからです。
さて、土地オーナーとして、多くの土地を所有し、
その土地が50年間で200倍の価値になりました。
しかしその後環境の変化が押し寄せてきました、
土地は18年間で四分の一になりました、
勿論断定するつもりはありませんが、今後もこのまま続く、そう思います。
だったらやらなければならない事はハッキリしています、
土地オーナーから事業経営者に変わる事です。
しかし、事業経営者に変わるといっても、経験の少ない人にとっては、
なかなか難しいのではないでしょうか？
不動産賃貸業はどうでしょうか、
不動産賃貸業とはいっても、賃貸する土地は18年間下がり続けています。
土地は定期借地権で借り、自己資金で建物を建てます、
その自己資金は土地を譲渡して作ります。
事業経営成功の原則は、現在所有しているものを最大限利用する事です、
土地は確かに下がりました、しかし、まだまだ価値があります。
その土地を譲渡して、それを自己資金として建物を建てます、
そして15％の利回りの物件に投資します。
そうすれば、役員報酬や社債利息を取り続けながら、
10年後、20年後には莫大な金融資産が会社に出来ます。
ポイントは、土地オーナーから事業経営者に変わる事です、
それが、環境に適応するという事だと思いますが、どうでしょうか？
ただ、変化に最も適用の早い種だけが生き残る』
ダーウィンの種の起源の序説です。
私は、いつもこの言葉を頭に入れて仕事をしています、
何故ならば、事業とは環境適応業だからです。
さて、土地オーナーとして、多くの土地を所有し、
その土地が50年間で200倍の価値になりました。
しかしその後環境の変化が押し寄せてきました、
土地は18年間で四分の一になりました、
勿論断定するつもりはありませんが、今後もこのまま続く、そう思います。
だったらやらなければならない事はハッキリしています、
土地オーナーから事業経営者に変わる事です。
しかし、事業経営者に変わるといっても、経験の少ない人にとっては、
なかなか難しいのではないでしょうか？
不動産賃貸業はどうでしょうか、
不動産賃貸業とはいっても、賃貸する土地は18年間下がり続けています。
土地は定期借地権で借り、自己資金で建物を建てます、
その自己資金は土地を譲渡して作ります。
事業経営成功の原則は、現在所有しているものを最大限利用する事です、
土地は確かに下がりました、しかし、まだまだ価値があります。
その土地を譲渡して、それを自己資金として建物を建てます、
そして15％の利回りの物件に投資します。
そうすれば、役員報酬や社債利息を取り続けながら、
10年後、20年後には莫大な金融資産が会社に出来ます。
ポイントは、土地オーナーから事業経営者に変わる事です、
それが、環境に適応するという事だと思いますが、どうでしょうか？
私は、税理士です、勿論建築会社ではありません、
しかし、今回の様な事例には、私が対応します、依頼してください。
何故ならば、一番大事な目的は、建築ではなく、相続収益対策、だからです。
さて、定期借地権で、駅前で利回り１５％の物件には、
どんなものがあるのでしょうか？
医療ビルはどうでしょうか、医療機関の入居には少し苦労しますが、
出来ない事ではありません、自己資金があれば出来ると思います、
今まで培ってきたネットワークを生かし、万難を排して頑張ります。
ホテルはどうでしょうか？ターミナル駅であれば、可能性はかなりあります。
また、スポーツジム、スイミングクラブはどうでしょうか？
そして、定期借地権の地代はどうでしょうか、
月額62.5万円、年額750万円で探せなかったら、
定期借地権の地代を支払ったところで、12％の利回りの物件を探します、
つまり、家賃のもう少し高い物件を探すという意味です。
建築会社の人と協力しながら、目的を達成したいと、思っています。
さて、ここで、その建築会社の方へ提言です。
最近の土地オーナーは、経済情勢が悪いので、
銀行借入金で建築する事を極端に嫌います。
しかし、このやり方ならば土地オーナーは、
持っている土地を定期借地権で貸すだけです、
銀行借入金がないので提案が簡単だと思います。
今は、2億円から3億円のお金を持っていて、
何に投資したらいいか、悩んでいる人が沢山いるや、に聞いています、
定期借地権事業は、事業拡大のチャンスだと思いますが、どうでしょうか。
しかし、今回の様な事例には、私が対応します、依頼してください。
何故ならば、一番大事な目的は、建築ではなく、相続収益対策、だからです。
さて、定期借地権で、駅前で利回り１５％の物件には、
どんなものがあるのでしょうか？
医療ビルはどうでしょうか、医療機関の入居には少し苦労しますが、
出来ない事ではありません、自己資金があれば出来ると思います、
今まで培ってきたネットワークを生かし、万難を排して頑張ります。
ホテルはどうでしょうか？ターミナル駅であれば、可能性はかなりあります。
また、スポーツジム、スイミングクラブはどうでしょうか？
そして、定期借地権の地代はどうでしょうか、
月額62.5万円、年額750万円で探せなかったら、
定期借地権の地代を支払ったところで、12％の利回りの物件を探します、
つまり、家賃のもう少し高い物件を探すという意味です。
建築会社の人と協力しながら、目的を達成したいと、思っています。
さて、ここで、その建築会社の方へ提言です。
最近の土地オーナーは、経済情勢が悪いので、
銀行借入金で建築する事を極端に嫌います。
しかし、このやり方ならば土地オーナーは、
持っている土地を定期借地権で貸すだけです、
銀行借入金がないので提案が簡単だと思います。
今は、2億円から3億円のお金を持っていて、
何に投資したらいいか、悩んでいる人が沢山いるや、に聞いています、
定期借地権事業は、事業拡大のチャンスだと思いますが、どうでしょうか。
1991年から、税理士仲間と一緒に、資産対策研究グループをやってきました、
今でも続いています、あれからですから、もう18年になります、
よく続いたと思います。
このグループのコンセプトは、相続税対策は総合診断で、というものです。
多い年には、1年間で30人位の総合診断をやりました、最近はそんなにやりませんが、それでも、今までに約300人位の総合診断をやってきたと思います。
自画自賛で恐縮ですが、総合診断をやりながら、
こんなに素晴らしい診断技法はない、と思っています。
2008年4月から、メルマガを始めてからは、個人と会社の総合診断としました、
しかし、当初の趣旨は変えていません。
では、何故、総合診断に会社が入るのでしょうか？
それは、私が今まで訪問した土地オーナーは、必ず会社を経営しています、
そして、殆どの場合、その会社があまりうまく機能していません。
先日訪問した人もそんな人でした、個人では土地を沢山持っています、
相続税評価額で約10億円です、
しかし経営している会社には1億円の繰越欠損金がありました。
だから、土地を譲渡し、その代金1億円を会社に貸し付けました、
個人はその後その1億円を債権放棄しました、
会社は債務免除益をたて、繰越欠損金で控除しました。
個人と会社の総合診断の代金は294,000円です、3回訪問をします、
最近は3回では終わらずに、5回、6回と続く場合があります、
私の願いは、改善が成功するまで何回でもやりたいと思っています。
特に、土地オーナーの方は、間違いなく個人と会社の総合診断が必要です。
何故ならば、目的は、
個人と会社の収益対策であり、相続税対策だからです。
もし、立派なビルを建てる事だけが目的ならば、
それは建築会社に頼めばいいでしょう。
銀行借入金だけをしたいだけだったら、それは銀行に頼めばいいでしょう。
しかし、目的が個人と会社の収益対策と相続税対策であるならば、
個人と会社の調査と分析はどうしても必要です。
個人と会社の総合診断をすれば、
個人と会社の内容がよくわかります、
その結果、どうすればいいかわかります。
調査、分析をしないで、そして計画書を作らないで前に進むのは、
羅針盤のない航海のようなものです。
コンサルティングの連絡は、下記までお願いします。
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